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土地成交溢价率创新低 2018年全国土地市场化加剧

智鼎市场研究报告网 2019-1-11
报告名称 土地成交溢价率创新低 2018年全国土地市场化加剧
关 键 字 土地成交溢价率创新低
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释放日期 2019-1-11
  2018年全年土地市场降温趋势明显。近日,易居房地产研究院公布的数据显示,2018年全年受监测的40个典型城市全年累计土地成交建筑面积56789万平方米,自2018年10月份以来同比增速快速回落。
  土地成交溢价率创新低
  截至2018年12月末,40个典型城市土地成交均价为4246元/平方米,环比上涨1.3%,同比下跌13.7%。从历史数据来看,40城土地成交均价涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡回落,2018年3月进入负区间,同年10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长,成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。
  分不同类型城市来看,2018年全年,一线城市土地购置面积同比微幅增长1.4%,成交均价同比下跌12.9%;二线城市土地购置面积同比增长14.7%,成交均价同比下跌14.1%;三线城市土地购置面积同比增长14.9%,成交均价同比上涨12.7%,量价齐升。
  从土地成交溢价率来看,2018年,尤其是三季度以来,多地土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,全年40城土地成交溢价率同比下跌13.2%,创2010年以来新低。
  业内人士分析指出,事实上从2016年9月开始,由于房地产市场调控政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至今。
  “预计2019年一季度40城地价将继续保持同比下跌”。沈昕分析认为,一线城市正在执行严厉的调控措施,在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下,近几个月来成交面积和成交均价有所上涨,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施,二线城市土地市场下半年来整体表现出量价齐跌的态势。三线城市的土地成交面积基本平稳,成交均价则连续两个月下跌,有所降温。
  值得一提的是,由于一二线城市全年土地均价降幅超过一成,2018年全年,40个典型城市土地出让金收入同比下降1.2%,为24113亿元。沈昕表示,从40城土地出让金收入同比增速走势来看,基本与土地成交面积走势一致,6月份以来下跌趋势明显。预计2019年一季度,随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比降幅将继续扩大。
  “短期内国家层面的调控政策不会放松,随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变,全国的土地市场仍会继续降温”。沈昕表示。

  2018年全国土地市场化加剧
  综合2018年全国土地市场数据来看,各线城市土地市场分化加剧。近日,中国指数研究院的统计数据显示,2018年,全国300个主要监测城市土地出让金总额为41644亿元,同比增加2%。从各线城市来看,一线城市土地供需同比走低,土地溢价率同比下滑8个百分点,收金总额缩水近一成,北京、深圳同比均有下滑;二线城市供求同比走高,受调控政策影响小幅下降;三四线城市承接重点城市外溢需求,土地供求热度持续,溢价率下滑幅度领衔各线城市。
  值得一提的是,杭州市2018全年度收金总额突破2000亿元,高居全国城市之首,上海、北京、广州、武汉、郑州、天津等城市均突破千亿规模。其中,2018年北京出让72宗土地,合计规划建筑面积达到了856万平方米,土地出让金合计1682.9亿元,同比下调了40%。
  2018年,全国土地市场整体供应增加两成,带动成交量及收金上扬;不过,受调控政策影响,土地成交楼面均价同比回落,平均溢价率持续呈现下跌之势。全年300城市成交土地均价同比下滑近10%,降至3966元/平方米;一线城市、二线城市、三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%和1%。
  与此同时,全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗,一线城市流拍21宗,北京流拍8宗,广州流拍7宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗。
  业内分析指出,随着土地市场的调控深入,部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,房企的利润空间被压缩。同时,楼市限购、限贷等调控城市范围增大,部分购房需求被抑制,销售增速放缓,房企回款压力较大,再加上融资渠道持续收紧,致使房企拿地更加谨慎。综合来看,全年土地市场流拍现象加剧。
  分析师分析认为,全国多个城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性仍然较高。全年当中流标的地块主要是一些有多重复杂属性的土地。2018年,大量的房企进入三四线城市拿地,推动了部分城市的土地销售额创下历史纪录。
  业内分析认为,进入2019年,部分城市或陆续出台一些金融、房产、土地等层面的稳定性政策,随着住宅销售市场逐步回暖,土地市场的预期也将随之改变,房企的拿地积极性及拿地策略也将相应调整。
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