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房地产开发企业资金明显回落 新开工面积创历史新高

返回 2019-1-23
  2018年,是房地产调控史上政策出台最频繁的一年,受此影响楼市全面降温,国家统计局的最新数据显示,房地产开发投资、房企到位资金等多指标增速回落,但是从销售指标来看,全国商品房销售面积仍保持正增长,商品房销售额更是创了新的历史纪录,销售数据并没有市场感受的那样寒凉。
  房地产开发企业资金明显回落
  尽管全年销售额创新高,但是房企资金面并不乐观。国家统计局的最新数据显示,2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点,比上年回落1.8个百分点。
  其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。
  对于到位资金增速明显回落的原因,上述某10强房企高管对券商中国记者表示,在“房住不炒”定位下,流向房地产的资金受到抑制,国内贷款和个人按揭贷款均持续多月在负增长区间,自筹资金也降至个位数增长,拖累了房企到位资金的增速。
  杨红旭也认为,资金增速回落,说明开发商资金面不乐观、偏紧张。分结构看,资金来源中,个人按揭贷款占比和房企的开发贷占比,相比前两年均有所下滑,说明一方面在调控的背景下,销售降速,房贷政策偏紧,银行贷款额度偏低;另一方面是商业银行对于房企的开发贷款依然采取谨慎、限制的态度。
  对于2019年房企的资金状况,上述某10强房企预计,2019年银行贷款会有所松动,保持在“零增长区间”,定金及预收款增速会有所下降至个位数,自筹资金保持个位数正增长,房企到位资金保持在个位数增长。大房企资金相对宽裕,中小房企资金依旧紧张。
  杨红旭也认为,资金指标还会继续往下走一点,增速保持在10%以下的低位,5%的概率较大。“上一轮楼市低迷的时候,该指标曾经跌破过0,这次的降温时间比较长,预计不会跌破0,还会在5%左右持续几个月。”他预计,2019年的销售面积会下跌6%左右,价格可能基本持平,来自于销售资金回笼这部分会比今年还要差。但是,房企的融资面会略有放松,这也是目前在多次降准之后,整个贷款略放松,也会惠及到房企,虽然房地产行业不是降准之后重点支持的行业,但也会有一些“水”流进房地产“田地”。

  新开工面积创历史新高
  国家统计局数据显示,2018年,全国房地产开发投资120264亿元,同比增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
  从结构来看,住宅投资同比增长13.4%,而办公投资和商业营业用房投资同比分别下降11.3%和9.4%。可见,住宅库存回归合理区间后,部分城市开始增加供给,而商办物业由于库存较高,投资依旧乏力。
  整体来看,进入2019年一季度,随着市场降温和开发商资金面趋紧,预计全国房地产开发投资将出现回落。
  值得注意的是,2018年新开工面积创历史新高。2018年,开发企业房屋新开工面积209342万平方米,同比增长17.2%;其中,住宅新开工面积153353万平方米,增长19.7%。
  从房屋新开工面积同比增速走势看,2018年1-12月份比1-11月小幅提高0.4个百分点。进入2019年一季度,考虑到销售增速持续回落,预计新开工面积同比增速将出现小幅回落态势。

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